砀山县人民政府办公室关于进一步加强砀山县物业管理服务工作的实施意见

  砀山县人民政府办公室关于进一步加强

砀山县物业管理服务工作的实施意见

砀政办秘〔2021〕46号

各镇人民政府、园区管委会，县政府各部门、各直属单位：

《关于进一步加强砀山县物业管理服务工作的实施意见》已经县政府第40次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

砀山县人民政府办公室

2021年12月21日

关于进一步加强砀山县物业管理

服务工作的实施意见

为深入贯彻落实住房和城乡建设部等十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《安徽省物业管理条例》及《宿州市人民政府办公室关于进一步加强宿州市物业管理服务工作的意见》等文件要求，有效解决当前我县物业服务工作的重点、难点和热点问题，进一步提升物业管理服务水平，经县政府同意，现就加强全县物业管理服务工作提出如下意见。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，以解决物业管理突出问题为导向，按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的工作思路，规范物业服务、加强监督管理、优化发展环境，努力构建现代物业服务业体系，满足人民群众不断增长的美好居住生活需求。

二、工作目标

紧紧围绕保障和改善民生，将加强和改进物业管理服务作为创新基层社会治理的重要举措，到2025年末，全县物业服务专

业化、精细化、规范化达到新水平，业主委员会履职能力普遍增强，物业领域突出问题得到有效治理，高品质、多样化的物业管理服务体系基本健全，人民群众对美好居住生活需求的满意度大幅提升。

三、工作任务

（一）夯实属地管理服务责任

理顺县、镇（园区）、村（社区）物业管理工作体制，按照“县级指导监督、镇（园区）主抓组织、村（社区）实施”的原则落实物业管理服务责任。

1.县房管中心职责：县房管中心负责指导监督辖区内物业管理工作；负责加强对物业服务企业经营活动的规范、监督及管理；负责辖区物业服务企业信用信息收集和上报；负责辖区物业管理招投标活动的监管；组织开展新建项目的物业承接查验；负责辖区范围内物业服务企业（项目）交接、提前解除物业服务合同备案；负责指导和监督本辖区内镇（园区）、村（社区）物业管理工作的开展和考核考评工作，组织开展辖区内镇（园区）、村（社区）物业管理工作人员和业主委员会成员业务培训。

2.镇（园区）职责：镇（园区）在县物业主管部门指导下，具体负责本辖区物业管理工作。设立物业管理办公室，定期召集辖区内物业管理工作联席会议，并具体推进实施；积极推动小区设立业主大会、选举业主委员会，依法指导和监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导村（社区）组织物业小区召开首届业主大会及业主委员会的选举、换届改选；对属地物业服务项目进行监督检查和考评；协助县物业主管部门做好物业管理区域划分；指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接；负责辖区内物业矛盾纠纷排查化解、信访投诉处理，协助做好行政执法进小区工作；做好无物业管理小区的日常管理工作。按照县物业主管部门要求，做好住宅小区文明创建和安全生产等工作。

3.村（社区）职责：组织辖区内住宅小区业主依法成立业主大会，组织业主委员会的首届选举和换届改选；指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；构建村（社区）领导下的村（居）委会、业主委员会、物业服务企业联动协作、共商事务的村（社区）管理服务机制；配合镇（园区）物业服务项目的检查考评，监督企业按合同履约；调解、处理辖区内物业信访投诉。

4.县发展改革、公安、应急、城管执法、市场监管、民政、司法、财政、生态环境、自然资源、卫生健康等有关部门和供水、供气、供电、通信、有线电视等经营单位按照各自职责，做好工作联动，依法实施对物业活动的管理服务工作。

（二）规范物业管理服务工作

1.加强住宅小区前期物业管理。

（1）落实前期物业管理。新建的住宅小区在业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位必须落实前期物业管理方案，确定物业服务等级标准，在我县住宅小区前期物业公共服务收费标准范围内，按规定通过公开招投标方式选聘物业服务企业，具体服务内容由双方在前期物业服务合同中约定。在本意见实施前首批物业交付满三年且未成立业主委员会的小区，镇（园区）、村（社区）要积极组织成立业主大会，选聘物业服务企业。

（2）加强物业管理招投标监管。县房管中心加强物业管理招投标监管，严把前期物业管理准入关。开发建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业后，应在销售现场明示小区物业配套建筑和设施设备的清单及其产权归属说明，以及物业服务企业名称、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间。

（3）创新物业承接查验。严格执行《房地产开发项目建设条件意见书》，意见书明确的物业服务用房面积、配套设施建设内容和选聘前期物业服务企业条件，作为物业承接查验的重要内容。推行镇（园区）、村（社区）、物业服务企业、业主、开发建设单位共同参与物业设施设备移交，对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时间内落实整改，坚决杜绝缺项和“带病”交付。未落实整改的，作为不良经营行为记入企业信用档案。

（4）严格物业保修责任。县住建局会同县房管中心监督指导建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。保证金期满后，建设单位申请返还的，应当征得项目业主委员会、物业服务企业和物业主管部门同意。

2.规范物业服务企业服务标准。

（1）制定不同类型物业的服务标准和规范。构建多层次、多等级的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。

（2）完善质价相符的物业服务收费机制。县发改委会同县房管中心根据我县住宅物业类别、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，尽快调整物业服务费政府指导价格具体标准及浮动幅度，实行前期物业服务优质优价工作。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式，但不得超过物业服务费政府指导价格规定的浮动范围。县市场监管局监督物业服务企业全面推行服务事项公示制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示，接受业主监督。县房管中心会同县发改委对物业服务企业服务质量实施动态监管，完善物业服务质量与物业服务收费浮动机制。

（3）严格物业服务企业退出和移交程序。县物业主管部门、镇（园区）、村（社区）要加强物业项目退出管理和协调。物业服务企业退出项目管理时，应将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备相关资料及相关财物移交给业主委员会或村（社区），并与承接方进行新一轮查验接收工作。实行物业项目管理退出预警报告制度，对查验中发现的属于移交方问题，移交方应立即整改。

（4）提升物业队伍水平。分层类、分类别开展物业服务企业在职人员业务专业知识和关键岗位的技能培训；县物业主管部门定期组织开展岗位技能竞赛和物业从业人员培训，提升物业从业人员专业素质和服务能力。培训费用纳入物业主管部门财政预算。

3.强化信用评价及结果运用。县房管中心负责全县物业服务行业信用管理的指导和监督。建立并完善全县物业服务企业信用档案，公开物业服务企业的信用信息，组织开展物业服务企业信用等级评定，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。

4.抓好物业管理示范项目建设。在全县积极指导并引导物业服务企业主动参与省、市示范项目评选。通过选树一批物业管理示范项目，发挥引领带动作用，有效提升全县物业管理整体水平。

（三）健全业主委员会治理结构

1.加强对业主大会和业主委员会的监督指导。镇（园区）要依法依规完善业主大会和业主委员会指导规则，明确业主委员会的职责、权利和义务，明确业主委员会人选条件；镇（园区）、村（社区）及时指导召开业主大会、选举业主委员会，业主委员会暂未成立的，鼓励由镇（园区）、村（社区）、村（社区）服务机构、建设单位、业主代表等，组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，依法代行相应职责；鼓励“两代表一委员”、公职人员、受教育程度高的人员参选业主委员会委员。符合条件的居民委员会（村民委员会）成员可以通过法定程序兼任业主委员会委员；镇（园区）、村（社区）加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、毁绿占绿、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务相关费用等违反法律法规和管理规范的，不得担任业主委员会委员。建立业主委员会履职负面清单，出现负面清单情形的，由镇（园区）责令其暂停履行职责，并提请业主大会定期会议或临时会议决定是否终止其委员资格，并公告全体业主。

2.建立“四位一体”的议事协调机制。建立镇（园区）、村（社区）领导下的村（居）委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”议事协调工作机制，镇（园区）作为推进住宅小区议事协调机制的责任主体，应指导村（社区）制定议事规则，完善工作流程，协调解决住宅小区综合治理有关问题。

3.提升物业服务应急处置能力。镇（园区）指导村（社区）、物业服务企业建立公共事件应急联动机制，强化村（社区）风险防范应对，指导物业服务企业按照合同约定履行应急预案编修和演练、人防、物防、技防设施配备维护保养，应急物资储备、应急队伍建设、安全隐患排查、值班体系建设等职责，加强物业员工应急处理专业知识和专业能力的培训，提升物业服务企业应急处置能力。

4.建立物业服务项目负责人村（社区）报到制度。本县依法建设的物业服务项目负责人均应到物业项目所在村（社区）报到，加大镇（园区）、村（社区）对属地物业服务企业及物业服务项目指导监督力度。

（四）创新物业管理服务模式

1.推进无物业小区物业管理全覆盖。镇（园区）具体负责辖区内无物业服务小区的物业管理工作，逐步探索、创新管理模式，实施分类管理，推进物业管理全覆盖。对相对封闭独立、配套设施较为完善、具有一定建筑规模、已实施整治改造的老旧小区，要通过公开招标选聘物业服务企业进行管理；规模较小的连片小区，可采取“统一打包”方式，公开选聘符合条件的物业服务企业进行管理。对于暂时无法实行专业化管理的无物业服务小区，由镇（园区）、村（社区）成立物业服务机构（中心、站、红色物业），负责物业管理工作。多方筹集无物业服务小区的管理资金，采取财政补助、公共收益补贴、业主交费等方式，解决无物业服务小区的物业管理经费不足问题，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将无物业服务小区管理的模式转变为市场化物业服务模式。

2.建立物业矛盾纠纷排查化解机制。县物业主管部门组织、指导、协调镇（园区）物业管理机构开展村（社区）物业管理矛盾纠纷集中排查化解工作，加强对物业管理矛盾纠纷形势研判，定期通报有关情况；对于重点、难点矛盾纠纷，提请县政府召开联席会议予以研究处理；每季度对矛盾纠纷排查化解情况进行汇总，上报市房管中心。探索采取群众评议方式化解物业矛盾纠纷，聘请有影响力的社会公众人士、法律界人士、物业管理专家库成员等社会力量组成“物业管理群众评议委员会”，参与纠纷调解，有效提高矛盾化解效果。

3.推进服务事项公开。在住宅小区内推广实施标准化公开公示栏，督促物业服务企业公布包括物业服务内容、物业服务收费标准、停车收费标准、公共水电费收费标准、电梯运行电费、经营所得收益（物业公共部位、公用设施设备）等内容。建立违法行为投诉登记制度，城管执法、物业管理、公安、发展改革、市场监管、生态环境等部门应在住宅小区显著位置公布联系方式，依法处理物业管理违法行为。强化业主委员会信息公开，定期公布小区公共收益、经费开支、维修资金使用等事项。

4.建立行政执法进村（社区）机制。建立部门联动机制，住建、城管执法、公安、应急、市场监管、民政、发展改革、自然资源、生态环境等职能部门，要按照职责分工，定期组织推进执法进小区、培训进小区，加大住宅小区违章搭建、违章装修、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题联合查处力度。各职能部门依法建立执法进小区工作机制，明确执法主体，明晰执法程序及责任。城管执法部门要规范行使部门相对集中的行政处罚权，及时接收有关部门移送的案件。物业服务企业要加强配合，积极协助执法活动开展，对违法违章行为及时进行劝阻，劝阻无效的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门。

5.创新物业维修资金使用方式。进一步优化维修资金使用流程，提高维修资金使用效率，完善应急维修机制，对危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，简化专项维修资金使用审批程序。探索采取现代通信网络技术征求业主意见并进行表决。加大维修资金归集力度，推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。完善会计核算制度，加强审计监督，确保资金安全。

6.建立恶意拖欠物业费行为联合惩戒制度。镇（园区）要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业依法向人民法院起诉；对经生效法律文书确认属业主恶意拖欠物业服务费用的，并被法院确定为失信被执行人的，纳入个人征信系统。

四、保障措施

（一）强化组织领导。建立健全砀山县物业管理工作联席会议制度，负责全县物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题；联席会议办公室设在县房管中心，同时接受县文明创建指挥部的统一调度。进一步明确工作目标和职能部门职责，加强分工协作，实行重点问题交办督办制度，强化责任落实，协同解决物业管理难题，形成物业管理工作的强大合力。

（二）强化政策支持。按照事权与财权相匹配的原则，县、镇（园区）财政每年配套安排物业管理专项经费，纳入年度财政预算。县财政每年保障物业管理工作经费不少于50万元，纳入县房管中心财政预算，主要用于行业发展研究、物业服务从业人员培训、优秀物业服务企业（项目）和村（社区）管理人员奖励，开展群众评议及物业服务质量第三方评价等。建立物业服务企业政策扶持机制。各相关职能部门要依法依规就物业服务企业在职工就业扶持、社会保障、价格支持、财税金融支持和保障性住房、拆迁安置、老旧住宅物业服务补贴等方面给予政策支持。

（三）强化监督考核。将物业管理工作纳入县委、县政府对镇（园区）和县直相关部门年度目标管理绩效考核，定期督查，综合评定；由县政府将考核目标分解到县直部门、镇（园区），落实主体责任。依据《宿州市物业服务考核办法（试行）》，按照《宿州市物业服务项目考核评分标准》，由县房管中心对我县实施市场化住宅物业服务的项目及从事物业服务活动的物业服务企业进行季度评分和年终考核。对物业项目和物业服务企业的考核结果作为企业信用等级评定和市级物业管理示范小区、物业管理优质服务企业评选及前期物业招投标的重要依据。

（四）强化舆论引导。加强舆论引导，充分运用各类媒体和村（社区）公开栏、宣传栏等载体，加强正面宣传和负面曝光力度。开展年度优秀物业服务企业、业主委员会和村（社区）评选，积极引导物业服务企业开展争先创优活动，对在全国、全省、全市物业行业中受到通报表彰的物业项目，以及在推进我县更高水平文明城市建设或其他重要活动中表现突出的物业服务企业，实施奖励政策。及时总结推广先进经验做法，宣传物业知识，展示行业风采，提高广大业主对物业管理工作知晓率和参与度，引导居民积极维护权利，自觉承担义务，共建安全、文明、幸福、和谐的美丽家园。

附件：砀山县物业管理工作联席会议组成单位及部门职责

附件

砀山县物业管理工作联席会议

组成单位及部门职责

为加强对我县物业管理工作的组织领导，建立多部门联动长效机制，进一步规范我县物业管理工作，不断提升人民群众的居住环境和生活水平，经研究，决定建立砀山县物业管理工作联席会议制度。

一、联席会议组成

（一）县物业管理联席会议由县政府分管副县长任召集人，县政府办公室副主任、县房管中心负责人任副召集人，砀城镇、高铁新区、县发改委、县财政局、县住建局（县人防办）、县公安局、县应急局、县消防救援大队、县生态环境分局、县市场监管局、县自然资源和规划局、县城管局、县司法局、县民政局、县卫健委、县人社局、县文化旅游体育局、县数据资源管理局、县税务局、人民银行砀山支行、县广电台及供水、供电、供气、通信等相关企业为成员。

（二）联席会议办公室设在县房管中心，承担联席会议日常工作，各成员单位明确一名业务负责同志任联席会议联络员。因工作变动等原因需调整联席会议成员或联络员的，由所在单位书面报送至联席会议办公室。

二、联席会议及其办公室主要职责

（一）联席会议职责：负责全县物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题及重大矛盾纠纷，统筹推进全县物业管理工作。

（二）联席会议办公室主要职责：负责联席会议日常事务，牵头协调、督促落实联席会议议定的事项；监督镇（园区）及各成员单位的物业管理相关职能履行情况，定期通报物业管理监督检查结果。

三、成员单位工作职责

县房管中心：负责贯彻执行国家、省、市、县物业管理的有关法规，研究制定全县行业管理规章制度和行业服务标准；负责对全县物业服务行业的指导和监管，指导和监督镇（园区）开展物业管理工作；负责监督全县物业管理招投标活动；负责全县物业服务行业诚信体系的建立和管理；负责组织全县物业从业人员培训；负责会同有关部门对物业服务企业经营活动及参与村（社区）工作进行监督检查；负责组织对镇（园区）物业管理工作的考核。

砀城镇、高铁新区：负责本辖区物业管理工作。

县发改委：会同县房管中心，负责普通住宅小区前期物业公共服务收费政府指导价标准的制定、调整、发布工作。

县财政局：会同县房管中心制定物业管理工作发展激励相关政策，保障县级物业管理工作经费及相关资金。

县住建局（县人防办）：会同县房管中心监督指导建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。依规做好保证金期满后的保证金返还。督促物业服务企业依法履行物业服务区域的防空地下室管理职责，定期开展人防工程维护管理监督检查，对破坏、违法使用人防工程等行为依法进行查处。

县公安局：指导和督促物业服务企业开展智慧安防，做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理，指导做好服务区域交通秩序管理，依法处置服务区域内发生的交通事故，查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为。

县应急局：履行安全生产综合监管职责，监督指导物业行业主管部门严格落实《安全生产法》和“管行业必须管安全”要求，增强物业管理部门安全生产意识和安全防范能力，提高安全宣传教育水平。

县消防救援大队：指导、督促相关部门依法开展本行业、本系统内消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的行为。

县生态环境分局：负责受理居民涉及环保问题的投诉，依法查处物业服务区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等扰民行为。

县市场监管局：负责依法依规办理市场主体住所（经营场所）登记工作，负责受理物业服务区域内违反市场监管法规的投诉，并依法进行处理。对物业服务企业违反市场监管法规的经营行为（含无照经营）依法查处，依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备的行为。

县自然资源和规划局：负责审定物业服务区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域，按照国家有关法律法规规定，在不动产登记时明确公共配套设施的土地权属。对物业服务区域内的违法建设和改变房屋用途等违法行为进行认定，依法移交县城管局查处。

县城管局：负责落实对小区内占用公共场所和公共绿地搭建临时建筑物、构筑物的查处；负责对小区违规排放油烟和污水、饲养家禽等综合执法范围内的违法行为查处。

县司法局：负责加强对物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导。

县民政局：负责将物业管理纳入村（社区）治理规划和村（社区）协商范围，指导镇（园区）、村（社区）加强对业主委员会选举工作的监督和管理，指导村（社区）积极推进“四位一体”的村（社区）物业管理机制建设。

县卫健委：负责指导物业服务区域卫生服务站设置、监管，指导健康教育、病媒生物防治活动的开展，负责对二次供水进行监管。

县人社局：负责指导和监督物业服务企业的劳动用工情况，依法受理物业服务企业的劳动争议案件、协调处理物业服务企业的劳资纠纷。

县文化旅游体育局：负责指导物业服务区域全民健身运动开展，并对物业服务区域体育器材的维护管理工作进行督促检查。

县数据资源管理局：负责对进入公共资源交易平台的物业服务项目招投标工作进行监督管理。

县税务局：负责物业服务企业相关税费的征收和管理，负责物业服务从业人员的社保费征缴。负责宣传指导符合条件的物业服务企业享受减免税费优惠。

人民银行砀山支行：持续推动社会信用体系建设，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为，并被法院确定为失信被执行人的，按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

县广电台等新闻媒体：负责全县物业行业相关工作宣传报道工作，加强正面宣传和负面曝光，积极营造人人支持物业管理、家家关注物业发展的良好氛围。

供水、供电、供气、通信等相关企业：负责物业服务区域内已移交相关设施的管理和维护。