马方方代表:
对您提出的“关于盘活农村闲置土地资源促进我县乡村振兴发展”的建议,现答复如下:
一、我县闲置农村宅基地和农房调查的基本情况
(一)基本情况
1.农村宅基地闲置情况。经初步统计,我县闲置宅基地数量为15837宗,面积3254821平方米,闲置率达到5.83%,其中近一年未居住的9032宗,面积1744992平方米,1-3年原户主未居住的2512宗,面积500492平方米,3年以上原户主未居住的4293宗,面积1009337平方米。闲置宅基地有建筑物且可以居住的8468宗,无建筑物的4397宗,面积1021585平方米,有建筑物但农房已不符合安全标准的2972宗,面积442935平方米。
2.流转出租情况。已流转的农村宅基地1154宗,面积285889平方米,其中本集体内流转的963宗,面积246139平方米,本集体外流转的191宗,面积39750平方米。主要用途为居住和百货超市等商业用地,流转后用于居住的850宗,面积186480平方米,流转后用于餐饮、住宿、零售的128宗,面积37240平方米,用于加工制造业的76宗,25360平方米,用于养老、文化等其他用途的为100宗,36809平方米。
城市规划区中开发区、高铁新区、砀城镇部分地段及县园艺场、砀山果园场等特殊区域未作为统计范围。
(二)我县宅基地管理中存在的主要问题及原因分析
1.农村住房建设缺乏规划引导,布局零乱。
由于我县长期以来,对农村规划投入少,农村规划进展缓慢。我县农村村庄建设缺乏规划引导,闲置宅基地与新建住房相互交错,在一定程度上影响了新农村建设的开展,农民住宅处于低水平重复建设状态,出现“只见新屋,不见新村”的现象。
2.农村“一户一宅”制度难以贯彻落实。
由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理,再加上采用的是无偿、无期限的使用制度,很长一段时间以来农村建房处于无序状态,乱占、多占现象严重,普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房,建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地,出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。
3.宅基地转让受现行法律限制,农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。
农村宅基地属于农村集体经济组织所有,按我国现行法律规定,农民对自己依法获得的宅基地只有使用权,没有处置权,不能进行转让。但从实际情况看,除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外,没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易,一方面大量农民进城后,农村的房子闲置;另一方面有的农民在城市赚到钱后,在城市里买房的同时,又在农村修建新房,舍弃老宅破屋,进一步扩大了宅基地占用的土地面积,也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。
4.农村宅基地违法案件屡屡发生,查处难执行难。
一是符合村庄规划和用地条件的农户,由于种种原因未经批准建设房屋,造成违法占地。二是不符合规划也不符合宅基地审批条件建设农宅,因监管不到位,对这些违法案件的查处在现实中很难执行。自然资源管理部门和农业农村管理部门管理界限不易区分,申请法院执行又要履行繁琐的程序,具体执行起来也很困难。
二、我县闲置低效建设用地基本情况
(一)基本情况
经实地核查,我县16个镇(园区)共有152宗土地处于闲置低效状态,闲置低效用地面积合计2607.964亩,其中闲置低效建筑物占地443.594亩,未利用土地面积2164.37亩。具体为:砀城镇16宗面积385.5285亩、开发区23宗面积1268.787亩、高铁新区14宗面积274.25亩、曹庄镇12宗面积45.99亩、程庄镇8宗面积53.55亩、关帝庙镇12宗面积53.55亩、园艺场10宗面积224.8亩、李庄镇16宗面积64.5亩、玄庙镇12宗面积62.25亩、官庄坝镇3宗面积30.55亩、葛集镇3宗面积35亩、良梨镇6宗面积27.553亩、朱楼镇、赵屯镇、周寨镇均为5宗,面积分别为16.628亩、18.6亩、47.328亩,均为集体土地;薛楼板材加工园区2宗,面积4.05亩。因被调查对象担心闲置被收回,数据的全面性有待考证。
(二)我县闲置低效用地原用途分布及比例
从调查结果来看,我县16个镇(园区)共有152宗闲置低效用地面积2607.97亩,其中工业用地48宗,面积1430.42亩,占比54.85%;空闲地23宗,面积655.587亩,占比25.14%;教育用地23宗,面积181.119亩,占比6.945%,主要是小学,中学仅3宗;公共服务设施及交通服务用地5宗,面积35.86亩,占比1.375%;老乡政府及村队部用地12宗,面积87.15亩,占比3.34%;供销社、粮站、老物资局、棉点等商业用地41宗,面积217.831亩,占比8.35%。
(三)我县闲置低效用地特点及原因分析
1.镇村规划滞后,导致乡镇建筑物布局凌乱。由于我县城乡规划职能在各镇缺失,长期以来,对农村规划投入少,农村规划进展缓慢。农村村庄项目建设用地缺乏政府规划引导,闲置宅基地与新建住房相互交错,在一定程度上影响了新农村建设的开展,农民住宅处于低水平重复建设状态,出现“只见新屋,不见新村”的现象。
2.中小学教育和工业项目向城市转移趋势明显。由于我县城乡中小学教育水平差距明显,优质教育资源向县城转移,农村学校升学率等指标低于县城学校,导致有条件的村民到城里买学区房,没条件的村民租住县城周围住房,目的是让子女受到良好教育,许多乡村小学、中学,教师比学生多,10个以下学生的学校不在少数,乡村教育校舍用地利用率低;乡村企业管理跟不上,企业寿命往往是3-5年,往往最后关门倒闭,造成乡村企业土地利用率不高,但薛楼板材园区和周寨板材集聚区土地利用率尚可。
3.经营性集体建设用地市场尚未形成,农村大量闲置宅基地、闲置住房处置受限。目前,国家实行用途管制制度,相对固定的用途如农村宅基地等,导致农村建设用地用途单一,无法作其他用途使用,集体建设用地属于农村集体经济组织所有,按我国现行法律规定,农民对自己依法获得的宅基地只有使用权,没有完全处置权,不能进行转让(仅在本集体范围内转让)。由于宅基地的不可交易性,一方面大量农民进城后,农村的房子闲置;另一方面有的农民在城市赚到钱后,在城市里买房的同时,又在农村修建新房,舍弃老宅破屋,进一步扩大了闲置宅基地面积。
4.老供销社、棉麻公司、粮站、铁木业社等老单位改制不彻底。自1997年前后我县各国营单位改制以来,由于经营管理等原因,各乡镇国有或集体建设用地及地上建筑物处置不彻底,导致我县多处国有或集体建设用地及地上建筑物长期处于未利用或低效利用状态,造成资产浪费。
三、主要做法
(一)稳步推进我县国土空间规划工作
以国家批准“三区三线”划定成果为基础,我局组织编制了《砀山县村庄布局规划(2020-2035年)》,经多轮论证及修改完善和专家评审公示,于2022年10月27日经县政府批准。同时在已编制砀山县国土空间规划的基础上,组织编制砀山县村庄规划和乡镇规划。把建设美丽乡村落到实处。
(二)稳妥推进我县“房地一体”农村宅基地使用权确权登记颁证工作
我局建立周督导机制,定期印发工作简报,对首批纳入登簿的7个镇13个村开展资料完善,公示公告,已完成登簿14494户。积极落实“一户一宅”制度,规范宅基地管理,为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奠定基础、创造有利条件。
(三)开展我县闲置农村宅基地和农房、农村闲置低效建设用地、农村集体建设用地可入市地块调查工作
(四)大力开展土地增减挂钩工作
针对提案中提出要注意优选复垦方案,应最大可能选择危旧房和房前屋后空闲地较多且较集中成片的地带等问题,我县从 2018年开展了增减挂钩三年攻坚计划,并成立了砀山县城乡建设用地增减挂钩工作领导小组及办公室,由县两办印发了《砀山县城乡建设用地增减挂钩实施方案》(砀办发〔2018〕32号), 2018-2021年,我县共实施了200多个空心村整治项目,新增耕地7000余亩,其中对周寨镇市力集、曹庄镇回民许庄等村进行了统一规划、设计,着力改善交通不便、配套设施不完善、居住环境差、土地浪费等问题,加快了美好乡村建设进程。
四、下一步打算
(一)编村庄规划和乡镇规划,建立美丽乡村模型
我局以国家批准“三区三线”划定成果为基础,在已编制砀山县国土空间规划的基础上,正在编制砀山县村庄规划和乡镇规划。按照土地用途合理布局,对不符合发展需求的产业用地,采取留白空间,即虽在使用,但暂不确定规划用途,视将来土地利用情况而定,已达到最佳方式利用土地。对闲置低效用地合理确定用途,在编制镇村规划时统一考虑布局。
(二)有计划、有步骤地继续推行增减挂钩政策和新农村建设
集体建设用地占比较大,是我县将来经济、社会发展的后备资源,如何利用好这一资源,是个关键课题。按照国土空间总体规划、产业发展规划和新型城镇化规划,充分考虑城乡建设、产业集聚、生态涵养等空间布局,科学确定拆旧建新规模和布局,合理安排城镇和农村建新用地比例,农村闲置土地可以变为良田,也可以高标准规划项目建设,按照新的镇村规划,有步骤地推进新农村建设。
(三)对镇(园区)教育等资源整合利用
按照新的镇村规划布局,建议县教育局和各镇(园区)选址扶持优质幼教、小学、初中学校,以镇(园区)政府为主导,配置优质资源,如周边布置优质住宅小区、医疗设施、商业设施等,建议引进高质量教育人才入校任教,提高升学率和教学质量,对废弃不用的原学校资源进行重新规划,高效利用。
(四)对改制不彻底老单位闲置土地资源以促进利用为宗旨,合理规划用途布局,灵活处置
以镇(园区)政府为主导,尊重历史,合理处置资源争议,按照新一轮镇村规划布局,合理确定地块用途,暂不能确定用途的,也可采取留白空间,根据将来需要,合理确定地块用途。
(五)积极培育盘活利用主体
协同县农业农村局在充分保障农村村民宅基地合法权益和农民住房所有权的基础上,支持各行政村集体经济组织发挥主体作用,多方盘活利用闲置不动产。鼓励全县优势专业合作社、家庭农场、种养大户等新型农业经营主体和个体户等遵循群众意愿,通过自营、出租、入股、合作等方式,参与盘活利用工作,以村级专业合作社作为桥梁纽带,下联基层农户,上接县农发公司、文旅公司、城投公司等有实力、有意愿的龙头企业,通过量化入股、合作共建等方式参与盘活利用,最大限度地解放劳动力、提升利用率,带动规模化产业全面发展和农民就业创业增收。
(六)探索多元化盘活利用农村闲置资源模式
配合县农业农村局,在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,探索打造农村闲置不动产盘活利用不同主体多元化模式,如农户自主经营盘活模式、村集体和社会资本盘活模式、新型农业经营主体盘活模式、返乡人员创新创业盘活模式,同时进一步完善现有政策,采取宅基地有偿退出、实施增减挂钩项目、村集体整治、群众在二级市场自行流转、城乡融合发展等,促进农民利用闲置资源增收、增产。
(七)规范对闲置不动产流转交易工作
建立县农村产权交易中心,开辟农村闲置不动产流转交易专栏,积极对外推介全县农村闲置不动产。明确农村闲置不动产流转交易程序,制定流转交易合同示范文本,明确流转交易人权责。支持组建闲置不动产资产评估机构,对进入市场流转交易的闲置不动产等资源,在充分尊重村民意愿的基础上,由村集体经济组织委托中介机构评估,也可委托县公共资源交易机构组织评估,评估结果须经使用权人确认。
盘活农村闲置土地工作任重而道远,再次感谢对自然资源和规划管理工作的支持!希望您继续关注我县自然资源和规划工作!
砀山县自然资源和规划局
2023年7月24日